在《新“国五条”下，二手房交易法律风险提示（上）》中，本律师（北京盈科（长沙）律师事务所刘任律师）重点分析了为了规避20%个税，网络上所谓的“避税攻略”出现的法律风险和道德风险。那么，在二手房交易中，常见的法律问题究竟有哪些，又应该注意什么？下面，本律师将继续予以解答。
一、二手房交易中常见的法律问题及其律师意见
在二手房交易中，出现的纠纷多种多样，但常见问题主要是围绕房屋的产权、房屋的交付及过户等几个方面。下面，本律师将介绍三种容易出现纠纷的典型代表，还提请广大出卖人和买受人予以关注。
1、没有产权证导致无法办理房屋过户手续的情形
这类问题十分常见，购房人往往不注意审查出卖人是否具有房屋产权证或者轻信出卖人能够取得产权证从而签订合同，但最后却无法办理产权过户手续，从而产生纠纷。
那么，如何解决未取得房屋产权证的房屋的转让问题？
本律师认为，为保障买受人的合法权益，为促进合同目的的实现，主要可以采取以下两种方式予以解决：
第一，在买卖双方的房屋买卖合同中附合同生效的要件，即约定待卖方的房屋产权证办理完毕并解除抵押具备上市交易条件后，双方签订的房屋买卖合同才予以生效。当然，为促使合同尽快生效，买方可督促卖方尽快办理其权证手续，双方也可以约定在一定的期限内办理完毕，否则承担违约责任。
第二，买卖双方先不签订买卖合同，双方先签署购买房屋的意向协议书，说明待房屋办理完毕产权证具备过户条件后，双方再签署房屋买卖合同。
2、卖方未还清银行贷款，致使不能办理过户手续的情形
因为在二手房交易中，原房东大多数是以按揭贷款的方式购房，因此这类问题也十分常见，因为银行贷款大多设有抵押，从而导致不能办理过户手续。
本律师认为，针对这类情形，买方可以要求卖方必须将原有房屋贷款一次性还清，或者买卖双方通过第三方垫资的方式，先将卖方的银行贷款还清，待房屋产权证解除抵押后，再办理过户手续。当然，有时房屋买卖合同也会约定由买方先一次性还清房屋的原有银行贷款，待房屋所有权证解除抵押后，再办理过户手续。
本律师建议，实践中，不管由谁来一次性还清房屋的原有银行贷款，都必须在合同中明确约定消除房屋抵押权问题，否则即便买方支付了全部房款也很有可能不能正常办理过户手续。
3、原房主的户口未迁出，致使买方无法迁入户口的情形
在实践中，买方往往最关注房屋产权是否合法、价格是否便宜等核心问题，却忽略了对户口的关注从而引发不利后果。因为户籍的迁入和迁出属公安机关管理，而对于户口迁入迁出的条件，公安机关的行政行为很多情况下又受到户籍政策的限制。比如，卖方将房屋卖掉后再也没有其他合法来源的房屋，没有其他房屋可供卖方迁入户口，那么，即使买方理由再充分，公安机关都不会将卖方户口强行迁出的。另一方面，对于户口问题，如果合同没约定，法院也不会受理。
这类情况，往往是家长为了子女的就学从而购买学区房，对户口问题没有引起足够注意，容易引起后续纠纷。
针对此种情形，本律师认为，可以从以下两个方面予以防范：
第一，
本，在必要时到公安机关查询交易房屋的户籍状况，如果卖方户籍在出售的房屋当中，则要求其限期迁走；
第二，买方就户口问题与卖方进行协商，约定户口不能按期
迁出的违约责任，或者将户口问题与付款进度挂钩等。
以上三种情形是本律师在实践中总结的二手房交易中常见和容易忽视问题的典型代表，当然还有诸如交付标准、交付时间、税费承担等等常见问题，本律师在此不再作一一论述。
二、在二手房交易中，买卖双方应当注意的事项
在二手房交易中，对于买方来说，最大的风险有两个：一是付了房款却得不到房子；二是付了房款房屋却无法办理过户手续。对于卖方来讲，最大的风险则是买方不付款，尤其是合同约定先交房后付款或者先过户后付款的情况。为了规避法律风险和避免给买卖双方造成不必要损失，本律师建议，在合同签订和履行过程中，买卖双方应当着重重点注意以下问题：
1、交易房屋产权手续是否齐全
房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证。没有房产
证的房屋交易时，对买受人来讲存在不能取得房屋的极大风险，无法实现合同目的。
对于没有房产证的房屋交易，房主可能有房产证但却将其抵押或者转卖，从而欺骗购房人。退一步讲，即使房东在签订合同时，没有房产证，但不排除房东将来有可能会取得房产证，此时房主依然可以将其抵押或者转卖。所以，本律师建议，购房人在购房时，最好选择有房产证的房屋进行交易。
另外，特别要注意的是，很多房屋都是夫妻共有，但只登记在一方名下，这种情况也屡见不鲜。因此，买受人要核实清楚房屋产权的真实状况，如果属于夫妻共有，则应当有夫妻双方的签字认可。
3、交易房屋是否设有抵押或者银行贷款
有些房屋设有银行贷款，应当先还清银行贷款，方可办理过户手续。有些房屋虽无银行贷款，却设有抵押，买受人应该充分注意，对于设有抵押权的房屋，应当先解除抵押权方可办理过户手续。
4、交易房屋是否属于在租房屋
有些二手房在转让时，存在物上负担，即房屋正在出租中。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住或使用的房产。因为根据我国《物权法》、《合同法》的规定及“买卖不破租赁”的原则，房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同，且承租人与买受人在同等条件下具有优先购买权。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起纠纷。本律师建议，买受人在签订合同时，应当查看交易房屋是否正在出租，承租人是否放弃优先购买权。
5、交易房屋的土地情况是否清晰
在二手房交易中，买受人还应当注意交易房屋的土地使用性质，查看国土证上记载是划拨地还是出让地。划拨地一般是无偿使用，政府可无偿收回；出让地是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利。另外，还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用10年，那么，对于买受人来讲，继续按同地段土地使用权为70年（根据国家规定，居住用地的土地使用年限为70年）的商品房的价格来衡量，就十分不划算。
6、交易房屋的交付标准是否约定明确
有些房屋交易，会把房内的设施，诸如空调、电视、电脑等一并含算在成交价内，这时，就需要约定明确，诸如型号、品牌、新旧程度等等。
7、税费的缴纳主体是否约定明确
在卖方市场下，卖方往往把自己的缴纳义务强加到买方身上，这是违背法律规定的，特别是新“国五条”实施以后，20%的个税按照法律规定是由卖方缴纳的。对于税费缴纳，双方应该约定明确清晰。另外，我们注意到，即使合同明确约定所有税费均由买受人承担，但因该约定违背法律的强制性规定也会归于无效。
8、交易房屋灭失的风险承担是否约定明确
按照我国法律规定，房屋灭失的风险承担以交付为界限，那么，在房屋交付以后，买受人就要承担起房屋灭失的风险。本律师提醒广大买受人，在房屋交付后过户前的这段期间内，风险承担原则看似公平，实则存在巨大的风险，买受人需要特别注意。本律师建议，作为买受人可以通过合同约定，以办理房屋过户登记为风险转移的界限从而规避风险。
9、市政规划是否影响
在二手房交易中，有些出卖人出售其房屋，可能是由于其已经了解到该房屋在几年以后要面临拆迁，或者该房屋附近要建高层建筑等可能影响房屋采光、价格等市政规划的情况，才急于出售。本律师建议，作为买受人在购房时，应当尽可能全面了解房屋的详细情况，包括市政规划、交通等影响房屋长期使用的因素。
10、福利性质的房屋交易是否合法
房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时设有一定限制，而且国家对这些房屋的土地使用性质、房屋所有权范围等都有一定的规定，买受人购买此类房屋时应该避免买卖合同与国家相关法律法规的冲突。本律师建议，由于这类房屋的交易比较特殊，国家法律法规和相关政策都有一定的规定，地方政府也有各自的规定和政策，因此买受人在购房时，最好事先咨询专业律师、专业咨询公司或者政府相关部门。
另外，本律师还要提醒广大购房者，注意购买单位房屋时是否涉及侵权。一般单位的房屋有成本价的职工住房和标准价的职工住房之分，二者土地使用性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房，单位一般都享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意到这些问题，就可能会与房主一起侵犯单位的合法权益。
按照相关法律法规的规定，已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得上市出售：
①以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；
②住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；
③处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；
④产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；
⑤已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；
⑥上市出售后形成新的住房困难的；
⑦擅自改变房屋使用性质的；
另外，购买经济适用住房不满５年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。
具体到长沙市经济适用房的上市交易是：
2007年，长沙市暂停了经济适用房的上市交易，但，在 2012年12月17日，长沙市政府又通过了《长沙市经济适用住房上市交易管理办法》（2013年1月5日起施行）。按照《办法》的规定，购买经适房满五年(从取得全额购房发票之日起计算)并取得经适房产权证的，产权人在补交土地价款后，可以上市交易，政府可优先回购，也可分别由市房屋权属登记部门和市国土资源部门重新核发房屋所有权证和土地使用权证，土地性质由划拨转为出让，取得完全产权。另外，经济适用住房上市交易，必须按有关政策规定取得完全产权，并由市住房保障部门对购房人是否已缴纳土地价款(退还货币补贴资金)取得完全产权、政府是否行使优先购买权等情况出具书面意见。对不能提供住房保障部门出具的书面意见的经济适用住房家庭，任何中介机构不得代理买卖、出租其经济适用住房。购买经适房不满五年，购房人因特殊原因确需转让，政府可按原价格回购。
购买经适房满五年，如需取得完全产权或上市交易，按下列程序办理：(一)产权人向市住房保障部门提出申请，并提供身份证明、户口簿、购房合同、全额购房发票、经适房产权证等材料;(二)市住房保障部门审核，符合条件的，由市住房保障部门出具审核意见，并核定应补交的土地价款;(三)产权人到指定银行补交土地价款，将补交价款全额缴至长沙市财政局非税收入汇缴结算户;(四)产权人凭市住房保障部门的审核意见、补交价款的相关证明、经适房产权证、身份证明到市房屋权属登记部门核发商品房产权证或办理产权转移登记手续;(五)已由开发建设单位办理国有土地使用权分户证的，凭新核发的商品房产权证到市国土资源部门申请办理国有土地出让权证。
12、物管费用是否拖欠
有些出卖人在转让房屋时，其物业管理费、电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用可能长期拖欠，且已欠下数目不小的费用。如果买受人不知情购买了此房屋，那么，所有费用买受人就有可能要全部承担。因此，在购买房屋时，最好事先查明此类费用的缴纳情况，或者在合同中特别约定。
二手房交易纷繁复杂，容易出现纠纷。买卖合同应当尽量约定全面、明晰，诸如合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。
二手房交易纠纷多、细节多。以上事项大概介绍了二手房交易中应注意的事项，谨供广大出卖人和买受人参考。
在二手房交易中，由于多数当事人并不具备专业房屋交易知识，加之国家、地方均有相关政策、法律法规的规定，因此涉及纠纷较多，但是常见的问题主要是围绕房屋的产权、过户等几个方面。本律师建议，买受人在购房时，应该全面考虑，诸如房屋产权、房屋交付、房屋过户、房屋性质、户口问题等等，必要时，可以咨询专业律师、咨询公司或者政府部门，尽量规避风险，以免给自己造成不必要的损失。
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