人口老龄化与城镇化率水平
2010年之后的资料显示：我国人口老齡化的趋势明显加快，并且我国城市的人口流动速度也开始了大幅的放缓。我们看到上海的户籍人口当中，60岁以上老年人的占比已经在接近30%;“十三五”规划建议中提到：要求上海的常住人口控制在2500万，但是这个城市的人口流入速度却在大幅的放缓，这将意味着2010-2020年后，上海人口的净增长率都将不及过去10年的三分之一。同时数据也显示：过去这一年的北京常住人口仅仅只增加了19万，这一年上海的增长也是接近零增长。国家对于重点城市、一线城市的人口政策，要求人口的控制或者人口流入减少。但是我们分析，人口流动速度的整体放缓，与大城市人口的政策关联并不大，答案是与人口的老龄化、和农村可提供的转移劳动力减少有直接的关系。
根据国家统计局数据来看，2010-2015年期间的我国三、四线城市的房价是呈同比下跌趋势，原因就是这些城市人口的老龄化和人口的增长停滞。由于2011年国家开始的对部分大城市实行的住房限购政策以来，也开始了大批房产商对三、四线城市房地产的大量开发，因此导致了这些城市楼市库存的急剧增加。同时我们的开发商投资三、四线城市的另一个前提是，我国城镇化的空间还有很大。根据对国家第5、第6两次的人口普查结果来看，国家之前公布的城镇化率水平，实际上都有低于普查的结果，也就是实际的城镇化率水平 要高于目前国家公布的城镇化率。
其实作为新兴经济体的中国 与发达国家的城镇化率提升无法做简单的类比。因为像美、日、韩等一些高收入经济体人家可是未老先富，而我们则未富却人先老，所以人口老龄化将是我国经济负增长当中的致命推手之一。虽然我国今后的城镇化上升仍存在空间，但是要小于发达国家，并且增长的速度也在放缓。我们以日本、和德国这两个已经转型升级成功的制造业大国为例，其在上世纪70年代一跃进入高等收入国家之后，其城镇化率水平的增速却降到了年均0.3%以下的水平。
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